不動産市場は「ゴールデンナイン」に入り、政策努力の余地はまだある
2024-09-09
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（この記事の執筆者はイーハウスグループceoの丁子宇氏です。丁子宇氏は不動産市場編集部およびcricリサーチの出身です）
不動産市場は「ゴールデンナイン」に入った。
一方で、今は伝統的なマーケティングの最盛期であるにも関わらず、不動産会社はプロジェクトの立ち上げにあまり熱心ではありません。 cricの調査によると、28の主要都市は9月に703万平方メートルの商業住宅供給面積を追加すると予想されており、前月比4％減、前年比59％減の絶対量は前月比で大幅に減少している。第 2 四半期の平均は 699 万平方メートル、第 1 四半期の月平均は 699 万平方メートルでした。
一方、昨年8月には56都市が67件の不動産政策緩和を発表したものの、主要30都市の全体取引量は923万平方メートルにとどまり、絶対量は1月に匹敵し、2番目に低かった。年の最初の 8 か月。
中国人民銀行調査統計局が発表した第2四半期の都市預金者アンケート調査報告書のデータによると、2024年第2四半期の住民の所得認識指数は前四半期より1.3ポイント低下し、所得信頼感指数は前四半期から1.4ポイント低下した。予想に関しては、住民の23.20％が第3四半期の住宅価格が「下落」すると予想しており、住宅価格が「下落」すると予想する住民の割合は2019年以来最高となった。
9月の取扱高は、前月比では微増となるものの、前年比では減少する可能性が高く、政策努力の余地はまだあると考えています。
「ゴールデンナイン」市場の熱意が足りない
第一線の供給のみが増加
過去数年を見てみると、毎年9月と10月が不動産市場のピークシーズンです。業界における今年の重要なマーケティングノードとして、多くの不動産会社はこの期間に積極的にマーケティングを行い、「ゴールデンナインとシルバーテン」のプロモーションを開始する企業もあれば、さまざまな方法で商品を宣伝し、潜在的な顧客を獲得する取り組みを強化する企業もあります。 。
今年の観点から判断すると、物件ローンチの絶対量は第 2 四半期の月平均を下回っていますが、基本的には第 1 四半期の月平均と同じです。cricの調査によると、主要28都市では9月に703万平方メートルの商業住宅供給エリアが追加されると予想されており、これは前月比4%減、前年比59%減となる。
エネルギーレベルに関しては、ファーストラインのみが前月比 10% のプラス成長を維持しました。累積前年比下落率は2位や3位よりも低い。その中で、北京と広州は販売の増加と前月比の成長の維持に注力しており、北京の供給量は9月に50万平方メートルに達し、今年2番目に高い絶対量で3,700戸以上が市場に参入すると予想されている。 、累計では前年比約10％減少しました。上海と深センはともに前月比減少傾向を維持しているが、深センを例に挙げると、現在の市場環境から不動産会社の販売ペースは減少傾向で安定すると予想され、供給は鈍化する可能性がある。 3,000 ユニット未満。
第二層の供給は前月比で 5% 減、前年比で 60% 以上減とわずかに減少し、差別化は引き続き強化されました。絶対量で言えば、西安と長沙の月間供給量は50万平方メートルを超えた。変化から判断すると、寧波、蘇州、西安、長沙、重慶、アモイなどが段階的に販売量を増加させており、今月も引き続き前月比で増加しており、寧波と蘇州は伸び率が２倍となっている。 。蘇州の前年比減少は主に先月のベースが低かったことによるものだが、寧波は集中的な増加をもたらし、累積前年比減少は30％未満に縮小した。残りの都市は基本的に前月比マイナスを維持しており、初期に比較的人気があった成都や杭州でも今月は供給に若干の調整が見られ、不動産会社はプロジェクトの立ち上げにあまり熱心ではない。
第 3 層と第 4 層の供給はいずれも前月比 40% 以上減少し、長江デルタと珠江デルタの主要 5 都市の供給は概ね減少している。在庫を減らす段階。
最初の 8 か月間で 450 回の政策緩和が行われた
主要都市の取引は依然として低い水準にある
不動産会社のプロジェクト立ち上げへの熱意は主に市場の下押し圧力に影響されます。
不完全な統計によると、2024年最初の8か月間で約450件の不動産緩和政策が導入され、最も頻度が高かったのは7月の68件だった。 2023年の同時期と比較すると、2024年から現在までの単月における政策緩和の頻度は、2023年のそれよりも大幅に高くなっています。
しかし、結果から見ると、5月から6月にかけて各地で「5.17ニューディール」が積極的に実施されたことを除けば、最近の需要側政策には目新しいものは少なく、その強度や効果は限定的である。
cric データによると、最初の 8 か月間の主要 30 都市の累積取引量は 8,165 万平方メートルで、前年比累積で 34% 減少しました。昨年8月の全体の取引量は923万平方メートルで、絶対量は1月と同程度で、前月比9％減、前年同月比20％減となった。第 2 四半期の平均と比較して 23% 減少しました。
エネルギーレベルに関しては、2024年8月には北京、上海、広州、深センの4つの一線都市はいずれも、供給制約に加えて住民の様子見もあり、程度の差こそあれ前月比で低下した。住宅購入に対するセンチメントは引き続き強まっています。特に、5月の景気刺激策は市場の押し上げ効果を減退させたが、8月の取引量は北京だけが第2四半期と比べて平均3％増加しており、依然として規模は維持できている。
二級都市と三級都市の取引量の前月比8%減少は一級都市に比べて少なかったが、単月および累計前年比の減少幅は一級都市よりも大幅に大きかった。 -層都市。
住民の23.20%が住宅価格が「下落」すると予想
この割合は2019年以来最高値に達した
現在の市場から判断すると、依然として自信の欠如が主要な鍵となっています。
中国人民銀行調査統計局が発表した「2024年第2四半期都市預金者アンケート調査報告」によると、第2四半期の全国50都市の都市預金者2万人の所得認識指数は46.6だった。 %となり、前四半期から1.3ポイント減少しました。所得信頼感指数は45.6％で、前四半期から1.4ポイント低下した。
この傾向から判断すると、都市貯蓄者の収入感と収入信頼感指数は、2022 年第 2 四半期に低下した後、2023 年第 1 四半期には高水準に回復しました。2023年以降、所得認識と所得信頼指数はともに低下し続けている。
次四半期の住宅価格予想については、2024年第2四半期に「上昇」と予想する住民は11.0％、「ほぼ横ばい」と予想する住民は52.3％、「下落」と予想する住民は23.2％、「～」と予想する住民は13.6％となっている。わからない。" "。
2019年以降、住宅価格が「下落」すると予想する住民の数は増加傾向にあり、9.80％から23.2％に上昇した。, 現在、2019年これまでの最高点です。
「増加」予想と「減少」予想の傾向からみると、2022年第2四半期には「増加」と「減少」を予想する住民の割合が初めて交差し、その後2回目まで何度も交差した。 2023 年の四半期。2023年第2四半期以降、「下落」を予想する住民の割合が大幅に増え始めた。同時に、「増加」を期待する住民の割合も大幅に減少し始めた。
2022 年第 2 四半期から 2023 年第 2 四半期までの 1 年間の繰り返しを経て、現在市場では住宅価格が「下がる」と予想する人の数が「上昇する」と予想する人の数を上回っていることがわかります。 。一方で、「基本的には変わらない」という予想が依然として主流である。
消費、貯蓄、投資の意向については、「消費を増やす」を希望する住民は25.1％で、前四半期より1.8ポイント増加、「貯蓄を増やす」を希望する住民は61.5％で、前四半期より0.2ポイント減少した。 「より多くの投資」を希望する住民は 13.3% を占め、前四半期から 1.5 ポイント減少しました。
中国人民銀行調査統計局の調査報告書から判断すると、現在の投資意欲は過去３年間で最低水準にまで低下している。
住宅年金の試験運用は2024年8月に開始され、地方の住宅ストックの取得と保管が進むことになるが、主要都市の初期段階で導入された優遇政策は市場を押し上げる効果が薄れるだろう。
9月の不動産政策にはまだ改善の余地があると考えている一方で、「930」などの主要政策ノードが近づいており、市場では既存の住宅ローン金利がさらに調整されるとの噂もある。不動産市場の活動は低下しており、取引動機は不十分であり、市場の信頼を高める必要があります。
(この記事はあくまで筆者の個人的な見解を示したものです)
