il mercato immobiliare è entrato nella “golden nine” e c’è ancora spazio per sforzi politici
2024-09-09
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(l'autore di questo articolo è ding zuyu, ceo di e-house group; ding zuyu è del dipartimento editoriale del mercato immobiliare e di cric research)
il mercato immobiliare è entrato nei "golden nine".
da un lato, nonostante sia la stagione di punta per il marketing tradizionale, le società immobiliari non sono molto entusiaste di lanciare progetti. secondo la ricerca cric, si prevede che 28 città chiave aggiungeranno 7,03 milioni di metri quadrati di superficie di offerta residenziale commerciale, in calo del 4% su base mensile e del 59% su base annua. il volume assoluto è significativamente inferiore a quello mensile media nel secondo trimestre e la media mensile nel primo trimestre è stata di 6,99 milioni di metri quadrati sostanzialmente la stessa.
d'altra parte, nell'agosto scorso, nonostante 56 città avessero annunciato 67 allentamenti delle politiche immobiliari, il volume complessivo delle transazioni in 30 città chiave è stato di 9,23 milioni di metri quadrati. il volume assoluto è stato pari solo a quello di gennaio, il secondo più basso dello scorso anno i primi otto mesi dell'anno.
secondo i dati del questionario sui depositanti urbani del secondo trimestre pubblicato dal dipartimento di indagine e statistica della banca popolare cinese, nel secondo trimestre del 2024 l'indice di percezione del reddito dei residenti è diminuito di 1,3 punti percentuali rispetto al trimestre precedente, e il l’indice di fiducia sul reddito è sceso di 1,4 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.in termini di aspettative, il 23,20% dei residenti prevede un “calo” dei prezzi delle case nel terzo trimestre e la percentuale di residenti che si aspetta un “calo” dei prezzi delle case ha raggiunto un nuovo massimo dal 2019.
riteniamo che il volume delle transazioni a settembre probabilmente aumenterà leggermente di mese in mese ma diminuirà di anno in anno, e c’è ancora spazio per sforzi politici.
l'entusiasmo del mercato "golden nine" è insufficiente
è aumentata solo l’offerta di prima linea
settembre e ottobre di ogni anno sono le tradizionali stagioni di punta per il mercato immobiliare guardando agli anni passati. essendo un importante nodo di marketing dell'anno nel settore, molte società immobiliari commercializzeranno attivamente durante questo periodo. alcune lanciano le promozioni "golden nine e silver ten", mentre altre aumentano i loro sforzi per promuovere beni e conquistare potenziali clienti attraverso vari metodi .
a giudicare dalla prospettiva di quest'anno, anche se il volume assoluto dei lanci immobiliari è inferiore alla media mensile nel secondo trimestre, è sostanzialmente uguale alla media mensile del primo trimestre.secondo la ricerca cric, si prevede che 28 grandi città aggiungeranno 7,03 milioni di metri quadrati di superficie di offerta residenziale commerciale a settembre, con una diminuzione del 4% su base mensile e una diminuzione del 59% su base annua.
in termini di livelli energetici, solo la prima linea ha mantenuto una crescita positiva del 10% su base mensile.il calo cumulativo su base annua è inferiore a quello del secondo e terzo livello. tra questi, pechino e guangzhou si stanno concentrando sull'aumento delle vendite e sul mantenimento della crescita mese dopo mese. si prevede che l'offerta di pechino raggiungerà i 500.000 metri quadrati a settembre, il secondo volume assoluto quest'anno. si prevede che entreranno sul mercato oltre 3.700 unità , con un decremento cumulato anno su anno di circa il 10%. sia shanghai che shenzhen hanno mantenuto un trend di declino su base mensile. prendendo shenzhen come esempio, a causa dell'attuale contesto di mercato, si prevede che il ritmo delle vendite delle società immobiliari sarà stabile con una diminuzione, e l'offerta potrebbe essere in calo. meno di 3.000 unità.
l’offerta di secondo livello è diminuita leggermente del 5% su base mensile e di oltre il 60% su base annua, e la differenziazione ha continuato a intensificarsi.in termini di volume assoluto, la fornitura mensile a xi'an e changsha ha superato i 500.000 metri quadrati. a giudicare dai cambiamenti, ningbo, suzhou, xi'an, changsha, chongqing, xiamen, ecc. hanno aumentato gradualmente il loro volume di vendite. hanno continuato ad aumentare di mese in mese questo mese, con ningbo e suzhou che hanno raddoppiato il loro tasso di crescita . le vendite di suzhou hanno continuato a diminuire su base annua principalmente a causa della base bassa del mese scorso, mentre ningbo ha registrato un aumento concentrato in termini di volume, con un calo cumulativo su base annua che si è ridotto a meno del 30%. le restanti città hanno sostanzialmente mantenuto un calo su base mensile. anche chengdu e hangzhou, relativamente popolari nella fase iniziale, hanno visto una leggera correzione dell'offerta questo mese e le società immobiliari non sono molto entusiaste di lanciare progetti.
l'offerta nel terzo e quarto livello è diminuita di oltre il 40% su base mensile. l'offerta nelle cinque città chiave nello yangtze e nel delta del fiume pearl è generalmente diminuita. a causa dell'impatto del mercato, sono sostanzialmente invariate la fase di smaltimento delle scorte.
nei primi otto mesi le politiche sono state allentate 450 volte
le transazioni nelle città chiave sono ancora a un livello basso
l'entusiasmo delle società immobiliari nel lanciare progetti risente soprattutto della pressione al ribasso sul mercato.
secondo statistiche incomplete, nei primi otto mesi del 2024 sono state introdotte circa 450 polizze di allentamento immobiliare, con la frequenza più alta nel mese di luglio pari a 68 volte. rispetto allo stesso periodo del 2023,la frequenza dell’allentamento politico in un solo mese dal 2024 a oggi è significativamente più elevata rispetto a quella del 2023.
tuttavia, a giudicare dai risultati, fatta eccezione per l’attiva attuazione del “new deal 5.17” in vari luoghi da maggio a giugno, non ci sono molte nuove idee nelle recenti politiche dal lato della domanda, e la loro intensità e impatto sono limitati.
i dati cric mostrano che il volume cumulativo delle transazioni in 30 città chiave nei primi otto mesi è stato di 81,65 milioni di metri quadrati, con una diminuzione cumulativa su base annua del 34%, di cuilo scorso agosto il volume complessivo delle transazioni ammontava a 9,23 milioni di metri quadrati. il volume assoluto era identico a quello di gennaio, con un calo del 9% su base mensile, del 20% su base annua. un decremento del 23% rispetto alla media del secondo trimestre.
in termini di livelli energetici, nell’agosto 2024, le quattro città di primo livello di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen hanno tutte registrato un calo su base mensile a vari livelli, oltre ai vincoli di fornitura e all’attesa dei residenti il sentimento verso l’acquisto di case ha continuato ad intensificarsi.in particolare, le politiche di stimolo di maggio hanno avuto un effetto attenuante sulla spinta del mercato. tra le quattro città, solo il volume delle transazioni di pechino ad agosto è aumentato in media del 3% rispetto al secondo trimestre, e la scala può ancora essere mantenuta.
il calo dell’8% su base mensile del volume delle transazioni nelle città di secondo e terzo livello è stato inferiore a quello delle città di primo livello, ma il calo mensile e cumulativo su base annua è stato significativamente superiore a quello delle città di primo livello. città di livello.
il 23,20% dei residenti prevede che i prezzi delle case “calino”
la percentuale ha raggiunto il punto più alto dal 2019
a giudicare dal mercato attuale, la chiave principale è ancora la mancanza di fiducia.
secondo il "rapporto sul questionario sui depositanti urbani per il secondo trimestre del 2024" pubblicato dal dipartimento di indagine e statistica della banca popolare cinese, l'indice di percezione del reddito di 20.000 depositanti urbani in 50 città di tutto il paese nel secondo trimestre era 46,6. %, in calo di 1,3 punti percentuali rispetto al trimestre precedente. l'indice di fiducia sul reddito si è attestato al 45,6%, in calo di 1,4 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.
a giudicare dal trend, la sensazione di reddito dei risparmiatori urbani e l’indice di fiducia nel reddito sono tornati a livelli elevati nel primo trimestre del 2023 dopo essere diminuiti nel secondo trimestre del 2022.dal 2023, sia la percezione del reddito che l’indice di fiducia sul reddito hanno continuato a diminuire.
per quanto riguarda le aspettative sui prezzi delle case per il prossimo trimestre, l'11,0% dei residenti si aspetta un "aumento" nel secondo trimestre del 2024, il 52,3% dei residenti si aspetta "sostanzialmente invariato", il 23,2% dei residenti si aspetta un "calo" e il 13,6% dei residenti "è non è sicuro." ".
dal 2019, il numero di residenti che si aspettano un "calo" dei prezzi delle case ha registrato una tendenza al rialzo, passando dal 9,80% al 23,2%., attualmente il punto più alto finora nel 2019.
a giudicare dall'andamento dell'"aumento" e del "diminuzione" attesi, nel secondo trimestre del 2022 la percentuale di residenti che si aspettavano "aumento" e "diminuzione" si è intersecata per la prima volta, e poi le due si sono intersecate più volte fino alla seconda trimestre del 2023.dopo il secondo trimestre del 2023 la percentuale degli abitanti che si aspettavano un “calo” ha cominciato ad aumentare in modo significativo.allo stesso tempo, anche la percentuale di residenti che si aspettava un “aumento” ha cominciato a diminuire in modo significativo.
si può vedere che, dopo un anno di ripetizione dal secondo trimestre del 2022 al secondo trimestre del 2023, il numero di persone che si aspettano che i prezzi delle case “calino” sul mercato attualmente supera il numero di persone che si aspettano “un aumento” .allo stesso tempo, l’aspettativa che “sostanzialmente immutata” è ancora la corrente principale.
in termini di disponibilità a consumare, risparmiare e investire, il 25,1% dei residenti preferisce “consumare di più”, in aumento di 1,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente; il 61,5% dei residenti preferisce “risparmiare di più”, in calo di 0,2 punti percentuali rispetto al trimestre precedente trimestre precedente; i residenti che preferiscono “più investimenti” rappresentano il 13,3%, in calo di 1,5 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.
secondo il rapporto del dipartimento di indagine e statistica della banca popolare cinese, l'attuale disponibilità agli investimenti è scesa al punto più basso degli ultimi tre anni.
il progetto pilota per le pensioni immobiliari sarà lanciato nell’agosto 2024 e l’acquisizione e lo stoccaggio di stock di alloggi a livello locale faranno progressi. tuttavia, le politiche favorevoli introdotte nelle prime fasi delle principali città avranno un effetto attenuante sulla ripresa del mercato.
riteniamo che a settembre ci sia ancora spazio per un ulteriore sviluppo della politica immobiliare. da un lato si avvicinano i nodi politici chiave come "930" e dall'altro circolano voci secondo cui i tassi ipotecari esistenti sul mercato verranno ulteriormente adeguati. l’attività del mercato immobiliare è diminuita, la motivazione delle transazioni è insufficiente e la fiducia del mercato deve essere rafforzata.
(questo articolo rappresenta solo le opinioni personali dell’autore)
