der immobilienmarkt ist in die „goldenen neun“ eingetreten und es gibt noch raum für politische anstrengungen
2024-09-09
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(der autor dieses artikels ist ding zuyu, ceo der e-house group; ding zuyu ist von der immobilienmarktredaktion und cric research)
der immobilienmarkt ist in die „goldenen neun“ eingetreten.
einerseits sind immobilienunternehmen, obwohl gerade hochsaison für das traditionelle marketing ist, nicht sehr begeistert davon, projekte zu starten. laut einer cric-studie wird erwartet, dass 28 großstädte im september 7,03 millionen quadratmeter gewerbefläche hinzufügen werden, was einem rückgang von 4 % gegenüber dem vormonat und 59 % gegenüber dem vorjahr entspricht der durchschnittswert im zweiten quartal und der monatsdurchschnitt im ersten quartal waren im wesentlichen gleich.
obwohl 56 städte im vergangenen august 67 lockerungen der immobilienpolitik ankündigten, betrug das gesamttransaktionsvolumen in 30 schlüsselstädten nur 9,23 millionen quadratmeter. das absolute volumen entsprach nur dem januar, dem zweitniedrigsten im jahr die ersten acht monate des jahres.
laut daten aus dem von der umfrage- und statistikabteilung der volksbank von china veröffentlichten fragebogenumfragebericht zu städtischen einlegern für das zweite quartal sank der einkommenswahrnehmungsindex der einwohner im zweiten quartal 2024 um 1,3 prozentpunkte gegenüber dem vorquartal der einkommensvertrauensindex sank gegenüber dem vorquartal um 1,4 prozentpunkte.was die erwartungen betrifft, erwarten 23,20 % der einwohner, dass die immobilienpreise im dritten quartal „fallen“ werden, und der anteil der einwohner, die mit „fallenden“ immobilienpreisen rechnen, hat seit 2019 einen neuen höchststand erreicht.
wir gehen davon aus, dass das transaktionsvolumen im september im vergleich zum vormonat leicht steigen, im jahresvergleich jedoch sinken dürfte, und dass noch spielraum für politische anstrengungen besteht.
die marktbegeisterung für die „golden nine“ reicht nicht aus
lediglich die erstversorgung erhöhte sich
september und oktober sind jedes jahr die traditionelle hochsaison für den immobilienmarkt. als wichtiger marketingknotenpunkt der branche werden viele immobilienunternehmen in diesem zeitraum aktiv marketing betreiben. einige starten „golden nine“- und „silver ten“-aktionen, während andere ihre bemühungen verstärken, waren zu bewerben und potenzielle kunden durch verschiedene methoden zu gewinnen .
aus der diesjährigen sicht ist das absolute volumen der immobilieneinführungen zwar geringer als der monatsdurchschnitt im zweiten quartal, entspricht aber im wesentlichen dem monatsdurchschnitt im ersten quartal.laut einer cric-studie wird erwartet, dass 28 großstädte im september 7,03 millionen quadratmeter gewerbliche wohnfläche hinzufügen werden, was einem rückgang von 4 % gegenüber dem vormonat und einem rückgang von 59 % gegenüber dem vorjahr entspricht.
in bezug auf das energieniveau verzeichnete nur die erste linie ein positives wachstum von 10 % im vergleich zum vormonat.der kumulierte rückgang gegenüber dem vorjahr ist geringer als der der zweiten und dritten stufe. unter ihnen konzentrieren sich peking und guangzhou darauf, den umsatz zu steigern und das wachstum gegenüber dem vormonat aufrechtzuerhalten. es wird erwartet, dass pekings angebot im september 500.000 quadratmeter erreicht, das zweithöchste absolute volumen in diesem jahr. es wird erwartet, dass mehr als 3.700 einheiten auf den markt kommen , mit einem kumulierten rückgang von etwa 10 % gegenüber dem vorjahr. sowohl shanghai als auch shenzhen haben im vergleich zum vormonat einen rückgangstrend beibehalten. aufgrund des aktuellen marktumfelds wird erwartet, dass das umsatztempo der immobilienunternehmen stabil bleibt und das angebot sinkt weniger als 3.000 einheiten.
das angebot der zweiten reihe ging im monatsvergleich leicht um 5 % und im jahresvergleich um mehr als 60 % zurück, und die differenzierung nahm weiter zu.bezogen auf das absolute volumen überstieg das monatliche angebot in xi'an und changsha 500.000 quadratmeter. den veränderungen nach zu urteilen haben ningbo, suzhou, xi'an, changsha, chongqing, xiamen usw. ihr verkaufsvolumen in diesem monat schrittweise gesteigert, wobei ningbo und suzhou ihre wachstumsrate verdoppelt haben . suzhous umsätze gingen im jahresvergleich weiter zurück, hauptsächlich aufgrund einer niedrigen basis im letzten monat, während ningbo einen konzentrierten anstieg des volumens verzeichnete, wobei sich der kumulative rückgang im jahresvergleich auf weniger als 30 % verringerte. die übrigen städte verzeichneten im wesentlichen einen rückgang gegenüber dem vormonat. sogar chengdu und hangzhou, die in der anfangsphase relativ beliebt waren, verzeichneten in diesem monat eine leichte korrektur beim angebot, und immobilienunternehmen sind nicht sehr begeistert von der einführung von projekten.
das angebot in der dritten und vierten ebene ist im vergleich zum vormonat insgesamt um mehr als 40 % zurückgegangen. aufgrund der auswirkungen des marktes sind sie im allgemeinen zurückgegangen die phase des lagerabbaus.
in den ersten acht monaten wurden die richtlinien 450 mal gelockert
die transaktionen in den wichtigsten städten liegen weiterhin auf niedrigem niveau
die begeisterung der immobilienunternehmen, projekte zu starten, wird hauptsächlich durch den abwärtsdruck auf dem markt beeinträchtigt.
unvollständigen statistiken zufolge wurden in den ersten acht monaten des jahres 2024 etwa 450 immobilienerleichterungen eingeführt, wobei die höchste häufigkeit im juli bei 68 lag. im vergleich zum gleichen zeitraum im jahr 2023die häufigkeit politischer lockerungen in einem einzigen monat von 2024 bis heute ist deutlich höher als im jahr 2023.
den ergebnissen zufolge gibt es jedoch, abgesehen von der aktiven umsetzung des „5.17 new deal“ an verschiedenen orten von mai bis juni, nicht viele neue ideen in der jüngsten nachfrageseitigen politik und ihre intensität und wirkung sind begrenzt.
cric-daten zeigen, dass das kumulierte transaktionsvolumen in 30 schlüsselstädten in den ersten acht monaten 81,65 millionen quadratmeter betrug, was einem kumulierten rückgang von 34 % gegenüber dem vorjahr entsprichtim vergangenen august betrug das gesamttransaktionsvolumen 9,23 millionen quadratmeter. das absolute volumen war nur das gleiche wie im januar, ein rückgang von 9 % gegenüber dem vormonat, ein rückgang von 20 % gegenüber dem vorjahr ein rückgang von 23 % im vergleich zum durchschnitt des zweiten quartals.
in bezug auf das energieniveau verzeichneten die vier erstklassigen städte peking, shanghai, guangzhou und shenzhen im august 2024 jeweils einen unterschiedlich starken rückgang gegenüber dem vormonat die stimmung gegenüber eigenheimkäufen nahm weiter zu.insbesondere die konjunkturmaßnahmen im mai wirkten sich nachlassend auf die marktbelebung aus. unter den vier städten stieg das transaktionsvolumen im august im durchschnitt um 3 % im vergleich zum zweiten quartal, und dieser umfang kann weiterhin gehalten werden.
der rückgang des transaktionsvolumens um 8 % gegenüber dem vormonat war in den städten der zweiten und dritten ebene geringer als in den städten der ersten ebene, aber die rückgänge in einzelnen monaten und im kumulierten jahresvergleich waren deutlich höher als in den städten der ersten ebene -tier-städte.
23,20 % der einwohner rechnen mit „sinkenden“ immobilienpreisen
der anteil hat den höchsten stand seit 2019 erreicht
gemessen am aktuellen markt ist mangelndes vertrauen immer noch der zentrale schlüssel.
laut dem „urban depositors questionnaire survey report for the second quarter of 2024“, der von der umfrage- und statistikabteilung der people's bank of china veröffentlicht wurde, lag der einkommenswahrnehmungsindex von 20.000 städtischen einlegern in 50 städten im ganzen land im zweiten quartal bei 46,6 %, ein rückgang um 1,3 prozentpunkte gegenüber dem vorquartal. der einkommensvertrauensindex lag bei 45,6 %, was einem rückgang von 1,4 prozentpunkten gegenüber dem vorquartal entspricht.
dem trend nach zu urteilen sind das einkommensgefühl und der einkommensvertrauensindex städtischer sparer im ersten quartal 2023 wieder auf ein hohes niveau gestiegen, nachdem sie im zweiten quartal 2022 zurückgegangen waren.seit 2023 sind sowohl die einkommenswahrnehmung als auch der einkommensvertrauensindex weiter gesunken.
bezüglich der immobilienpreiserwartungen für das nächste quartal erwarten 11,0 % der einwohner einen „anstieg“ im zweiten quartal 2024, 52,3 % der einwohner erwarten „im wesentlichen unverändert“, 23,2 % der einwohner erwarten einen „rückgang“ und 13,6 % der einwohner „sind“. ich bin mir nicht sicher.
seit 2019 ist die zahl der einwohner, die mit „sinkenden“ immobilienpreisen rechnen, im aufwärtstrend und stieg von 9,80 % auf 23,2 %., derzeit der bisher höchste wert im jahr 2019.
gemessen am trend des erwarteten „anstiegs“ und des erwarteten „rückgangs“ kreuzten sich im zweiten quartal 2022 die anteile der einwohner, die einen „anstieg“ und einen „rückgang“ erwarteten, zum ersten mal, und dann überschnitten sich die beiden bis zum zweiten mal mehrmals quartal 2023.ab dem zweiten quartal 2023 begann der anteil der einwohner, die mit einem „rückgang“ rechneten, deutlich zu steigen.gleichzeitig begann auch der anteil der einwohner, die eine „zunahme“ erwarteten, deutlich zu sinken.
es ist ersichtlich, dass nach einem jahr der wiederholung vom zweiten quartal 2022 bis zum zweiten quartal 2023 die zahl der menschen, die einen „rückgang“ der immobilienpreise auf dem markt erwarten, derzeit die zahl der menschen übersteigt, die einen „anstieg“ erwarten. .gleichzeitig ist die erwartung, dass „im grunde unverändert“ immer noch der aktuelle mainstream.
bei der konsum-, spar- und investitionsbereitschaft bevorzugen 25,1 % der einwohner „mehr konsumieren“, ein anstieg um 1,8 prozentpunkte gegenüber dem vorquartal; 61,5 % der einwohner bevorzugen „mehr sparen“, ein rückgang um 0,2 prozentpunkte gegenüber dem vorquartal; auf einwohner, die „mehr investitionen“ bevorzugen, entfielen 13,3 %, was einem rückgang von 1,5 prozentpunkten gegenüber dem vorquartal entspricht.
dem umfragebericht der umfrage- und statistikabteilung der volksbank von china zufolge ist die aktuelle investitionsbereitschaft auf den niedrigsten stand seit drei jahren gesunken.
das pilotprojekt zur wohnungsrente wird im august 2024 gestartet, und der erwerb und die lagerung von wohnraum vor ort werden fortschritte machen. allerdings werden die in den frühen stadien der großstädte eingeführten günstigen maßnahmen einen nachlassenden effekt auf die ankurbelung des marktes haben.
wir glauben, dass es im september noch spielraum für eine weiterentwicklung der immobilienpolitik gibt. einerseits rücken wichtige politische knotenpunkte wie „930“ näher, und es gibt auch gerüchte, dass die bestehenden hypothekenzinsen am markt weiter angepasst werden . die immobilienmarktaktivität ist zurückgegangen, die transaktionsmotivation ist unzureichend und das marktvertrauen muss gestärkt werden.
(dieser artikel gibt nur die persönliche meinung des autors wieder)
